• Elio Domínguez

OPINIÓN | ¿Por qué se deben reclamar los gastos hipotecarios antes del 23 de diciembre?

El día 23 de diciembre de 2020 se cumplen 5 años desde que el Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula que imponía al prestatario los gastos de su hipoteca

Desde hace unos años nuestros Juzgados y Tribunales diferencian entre dos tipos de acciones: la de nulidad de la cláusula hipotecaria que le impone al prestatario la totalidad de los gastos hipotecarios y la acción de devolución de tales gastos. La primera es imprescriptible, mientras que la segunda está sujeta a plazo de prescripción.


El plazo prescriptivo de esta segunda acción, que es la que permite al prestatario recuperar los gastos que indebidamente le cobró el banco, ha sido objeto de una interminable controversia entre nuestros Tribunales. En efecto, las Audiencias Provinciales se muestran unánimes al considerar que el plazo de prescripción para reclamar los gastos de constitución de la hipoteca es de 5 años, sin embargo, no existe acuerdo sobre cuándo debe iniciarse ese plazo. ¿Desde que se pagaron los gastos? ¿Desde que se canceló la hipoteca? ¿Desde que se declaró la abusividad de la cláusula de la hipoteca que los imponía al prestatario?


Lo cierto es que hay tantos criterios como Audiencias Provinciales existen en nuestra geografía. Por ejemplo, la AP MADRID considera que este plazo se computa desde que efectivamente se abonaron esos gastos. Este sería también el criterio seguido por otras Audiencias como las de JAÉN, PALMA o GIRONA. Por el contrario, la AP CÁDIZ entiende que los 5 años deben computarse desde que se declara la nulidad de la cláusula de la hipoteca que los impone y, teniendo en cuenta que esta acción no prescribe, el plazo para reclamarlos es ciertamente amplio.


A ello, debe sumarse que hay otras Audiencias que consideran que el plazo de 5 años debe iniciarse desde el 23 de diciembre de 2015, fecha en la que el Tribunal Supremo publicó su Sentencia núm. 703/2015. Los Tribunales que optan por esta solución entienden que a partir de aquella sentencia el prestatario era capaz de saber que el pago de los gastos de su hipoteca eran abusivos y, por tanto, pudo reclamar. De esta manera, para los prestatarios que litiguen en estas plazas judiciales su reclamación por gastos hipotecarios prescribirá el 23 de diciembre 2020, esto es, 5 años después de aquella sentencia.


Es importante tener en cuenta además que para los que constituyeron su hipoteca antes del año 2015 el plazo de prescripción es de 15 años, debido a la reforma del artículo 1.964 del Código Civil instaurada mediante la Ley 42/2015, de 5 de octubre. Asimismo, en Barcelona su Audiencia Provincial viene aplicando un plazo de prescripción decenal en atención a las particularidades de su Derecho Foral, donde el plazo de prescripción de las acciones no sujetas a término especial es de 10 años en vez de 15.


En nuestra firma, donde llevamos años luchando por los derechos de los consumidores, no tenemos duda de que tras la Sentencia del Tribunal de Justicia Europeo nuestros Tribunales deben rectificar su criterio y establecer el plazo de prescripción más amplio posible para que todo aquel a quien le han impuesto los gastos de su hipoteca indebidamente pueda reclamarlos sin temor a ver su acción prescrita.


Sin embargo, hasta que ello ocurra… Lo ideal es iniciar la reclamación cuanto antes o, al menos, con anterioridad al 23 de diciembre de 2020, fecha en la que se cumplirán 5 años desde la trascendental Sentencia de nuestro Tribunal Supremo.


Departamento de Derecho Mercantil y Bancario

Montelirio Abogados


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